Qui di seguito alcune indicazioni ed adempimenti relativi agli acquisti immobiliari, realizzato a cura di FederNotai.
I. AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
1. Trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquista l'immobile
Chi non risiede nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato, deve trasferire in tale Comune la residenza entro 18 mesi dal giorno dell'atto notarile.
Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo è necessario trasferire la residenza all’indirizzo in cui è situato l’immobile entro 12 mesi dall’atto di acquisto.
2. Decadenza dalle agevolazioni
Chi acquista un immobile con le agevolazioni "prima casa", decade dalle agevolazioni stesse se trasferisce (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell'atto notarile, l'immobile acquistato.
Nel caso di decadenza dalle agevolazioni "prima casa", dovrà essere pagata la differenza tra l’imposta piena e quella ridotta con una soprattassa e gli interessi di mora.
Non si avrà decadenza dalle agevolazioni "prima casa" se entro 1 anno dal trasferimento (con atto di vendita, donazione, ecc.), si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
ESEMPIO:
gennaio 2005: si acquista una "prima casa";
gennaio 2008: si vende la casa.
Si decade dalle agevolazioni "prima casa" perchè dall'acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni, salvo il punto seguente.
Non si decade, invece, dalle agevolazioni se entro il gennaio 2009 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale.
Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.
3. Credito di imposta
Si ha un credito di imposta pari all'imposta di registro pagata con il primo acquisto se:
viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa"; e viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni "prima casa" entro 1 anno dal trasferimento.
ESEMPIO:
gennaio 2005: si acquista una "prima casa"; imposta pagata 25 euro;
gennaio 2008: si vende la casa;
settembre 2008: si acquista una nuova "prima casa":
- imposta dovuta 35 euro;
- imposta già pagata 25 euro;
- imposta da pagare 10 euro.
Nell'esempio "si recuperano" 25 euro sul nuovo acquisto "prima casa" se l'atto notarile di acquisto viene effettuato entro 1 anno dalla vendita della propria "prima casa".
II.IMU
1.Versamento
L'IMU è dovuta in due rate di uguale importo: l'acconto, relativo al primo semestre dell'anno in corso, entro il 16 giugno; il saldo, relativo al secondo semestre, entro il 16 dicembre.
L'IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell'immobile.
Se l'acquisto dell'immobile avviene entro il giorno 15, l'intero mese verrà pagato da chi compra.
Se, invece, l'acquisto avviene dal giorno 16, l'intero mese verrà pagato da chi vende.
ESEMPIO:
12 febbraio 2007: acquisto dell'immobile; chi acquista dovrà pagare l'ICI dal giorno 1 febbraio 2007.
17 febbraio 2007: acquisto dell'immobile; chi acquista dovrà pagare l'ICI dal giorno 1 marzo 2007.
2. Calcolo
Per calcolare quanto si deve pagare è necessario prima determinare la base imponibile.
La base imponibile IMU è costituita dalla rendita catastale maggiorata del 5%, che va poi moltiplicata per il coefficiente 100 nel caso di appartamenti, autorimesse, magazzini, laboratori e tettoie; per 50 se si tratta di uffici; per 34 se si tratta di negozi.
Gli opifici industriali ed altri edifici con destinazioni particolari richiedono approfondimenti ulteriori.
Le aliquote IMU da applicare alla base imponibile sono deliberate ogni anno dal Comune dove è situato l’immobile.
E' necessario informarsi presso il Comune competente.
3. Esenzione per l'abitazione principale
L'IMU non è dovuta sugli immobili adibiti ad abitazione principale, ad eccezione degli immobili “di lusso” . Inoltre l'abolizione dell'IMU sull'abitazione principale si estende:
alle eventuali pertinenze;
alle unità immobiliari assimilate all'abitazione principale.
Ai fini dell'esclusione per “abitazione principale” si intende l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del soggetto che la possiede a tiolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale di godimento, che si presume essere quella in cui ha la residenza anagrafica.
L'abolizione dell'IMU non riguarda le abitazioni iscritte nel Catasto dei Fabbricati con nelle seguenti categorie:
A/1 (abitazioni di tipo signorile)
A/8 (abitazioni in ville)
A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
In generale l'abolizione dell'IMU si estende alle pertinenze dell'abitazione principale, anche se distintamente accatastate. Tuttavia i Comuni hanno il potere di delimitare con proprio regolamento il numero e le tipologie delle unità immobiliari considerate pertinenze dell'abitazione principale, esenti ai fini IMU.
Ad esempio un Comune potrebbe ammettere l'esenzione ICI esclusivamente per le autorimesse (C/6), limitando il beneficio ad una pertinenza soltanto. Un altro Comune invece potrebbe ammettere anche le tettoie (C/7), ed ammettere l'esenzione per più di una pertinenza per categoria.
E' comunque necessario informarsi presso il Comune in cui è situato l'immobile.
4. Dichiarazione IMU
Il notaio, trasmettendo in via telematica l’atto di acquisto agli uffici pubblici, nella maggior parte dei casi adempie all’obbligo di effettuare la dichiarazione ICI. Pertanto, in tali casi, il nuovo proprietario non è tenuto ad inviare al Comune la dichiarazione IMU.
E’ necessario, comunque, accertarsi presso il Comune dei casi in cui la dichiarazione è obbligatoria.
III. IRPEF (lMPOSTA SUI REDDITI DELLE PERSONE FISICHE)
1. Reddito da immobili
L'IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella dichiarazione dei redditi ( Mod. 730 o Mod. UNICO) da presentare l'anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell'immobile acquistato.
Il reddito immobiliare viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d'impresa eccetera); quindi ciascuno pagherà in funzione dei propri redditi.
L'imposta viene calcolata in base alla rendita catastale maggiorata dei moltiplicatori previsti.
2. Abitazione principale
L'abitazione principale o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall' IRPEF.
L'esenzione spetta soltanto per un fabbricato.
Nell'esenzione sono comprese anche le pertinenze come, ad esempio, il garage, la cantina o il posto auto.
3. Plusvalenze
Si ha plusvalenza nel caso in cui un immobile venga venduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto.
La plusvalenza si calcola come segue:
dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto si sottraggono le spese inerenti all’immobile come, ad esempio, tasse e costi per l’acquisto, costi di ristrutturazione ecc..
Non è soggetta a tassazione (secondo i criteri ordinari di tassazione del reddito) la plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita, è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo).
E’ soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata con la vendita entro cinque anni dall’acquisto di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita, non è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.
E’ possibile richiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza.
Questa imposta è pari al 20% della plusvalenzarealizzata solo se il venditore,corrispondendo il relativo importo, ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita.
ESEMPIO:
1° gennaio 2007: acquisto dell'immobile per un prezzo di 50.000 euro;
1° gennaio 2008: vendita dell'immobile per un prezzo di 65.000 euro;
costo sostenuto per l’acquisto 5.000 euro.
Nell'esempio si ha una plusvalenza di 10.000 euro (65.000 – 50.000=15.000; 15.000 – 5.000=10.000).
La plusvalenza non è tassata se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il 1° gennaio 2007 ed il 1° gennaio 2008.
Se l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il 1° gennaio 2007 ed il 1° gennaio 2008, la plusvalenza può essere tassata al 20% qualora il venditore ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita (nell’esempio fatto: 20% di 10.000 euro = 2.000 euro)
4. Detrazione per le spese di ristrutturazione degli immobili
E' detraibile dall'IRPEF una quota pari al 36% delle spese di ristrutturazione degli immobili, entro un importo massimo di 48.000 euro.
Sono detraibili le spese sostenute dal 1° gennaio 2008 e fino al 31 dicembre 2010 dal contribuente persona fisica che abbia effettuato:
interventi di recupero edilizio sulle singole abitazioni;
interventi di recupero edilizio su parti comuni di edifici condominiali.
La detrazione viene utilizzata in 10 rate uguali e costanti, cioè tutte dello stesso importo e una per ciascun anno.
Il numero delle rate è ridotto a 5 se il contribuente ha compiuto 75 anni; a 3 se il contribuente ha compiuto 80 anni.
ESEMPIO:
prezzo di acquisto dell’abitazione 200.000 euro;
costo dell’intervento di recupero edilizio 50.000 euro;
detrazione pari al 36% di 48.000 euro = 17.280 euro;
17.280 : 10 =1.728 euro detraibili per anno.
Nell’esempio è possibile portare in detrazione solo l’importo massimo detraibile di 48.000 euro e non 50.000 euro.
Questa detrazione compete anche nel caso di interventi di ristrutturazione di interi fabbricati eseguiti da imprese.
Ad usufruire della detrazione sono, in tal caso, gli acquirenti delle singole abitazioni a condizione che: i lavori di ristrutturazione siano eseguiti a partire dal 1° gennaio 2008 e fino al 31 dicembre 2010; e l’impresa venda le abitazioni entro il 30 giugno 2011.
La detrazione spetta per il 36% delle spese sostenute pari al 25% del prezzo dell’abitazione risultante dall’atto di vendita e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro per abitazione.
Anche in questo caso la detrazione viene utilizzata in 10 rate uguali e costanti, che possono essere ridotte a 5 e a 3 a seconda dell’età del contribuente.
ESEMPIO:
prezzo di acquisto dell’abitazione 200.000 euro;
costo di ristrutturazione pari al 25% di 200.000 euro = 50.000 euro;
detrazione pari al 36% di 48.000 euro = 17.280 euro
17.280 : 10 =1.728 euro detraibili per anno.
Nell’esempio è possibile portare in detrazione solo l’importo massimo di 48.000 euro e non 50.000 euro.
La pratica è delicata: si consiglia di farsi seguire da un professionista.
5. Detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici
E' detraibile dall'IRPEF una quota pari al 55% per le spese documentate sostenute entro il 31 dicembre 2010 relative a:
interventi su edifici esistenti riguardanti coperture e pavimenti, fino ad un valore di 60.000 euro;
interventi di installazione di pannelli solari, fino ad un valore di 60.000 euro;
interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, fino ad un valore di 30.000 euro;
interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi, fino ad un valore di 60.000 euro.
Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2009 e relative ad interventi di sostituzione intera o parziale di impianti di climatizzazione invernale non a condensazione spetta, invece, una detrazione IRPEF entro un limite massimo da fissarsi con decreto ministeriale.
La detrazione può essere ripartita in un numero di quote annuali non inferiore a 3 e non superiore a 10 a scelta del contribuente.
La detrazione fiscale è ammessa a condizione che:
l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato; e
il contribuente abbia la certificazione energetica dell’edificio o l’attestato di qualificazione energetica predisposto ed asseverato da un tecnico abilitato.
Per gli interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi non è richiesta la certificazione energetica e, pertanto, per poter godere della detrazione è necessario solo che l’intervento risponda ai requisiti di legge e sia asseverato da un tecnico abilitato.
6.Detrazione degli interessi passivi del mutuo
6.1 Mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
Se l'acquirente ha contratto un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale (cioè quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente), potrà detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo sino a un importo di 3.615,20 euro (per un risparmio che può giungere fino a 686,89 euro per anno) e, per i mutui contratti a partire dal 1° gennaio 2008, sino ad un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno).
A chi spetta la detrazione
Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse.
Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote di interessi.
La detrazione è ammessa a condizione che:
la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto;
e l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data del mutuo;
e da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva).
Importo detraibile
Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo.
Sono oneri detraibili: l'imposta sostitutiva, l'imposta per l'iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili.
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso.
ESEMPIO:
Costo dell’immobile 50.000 euro;
mutuo 70.000 euro;
interessi passivi annui 2.800 euro.
Gli interessi detraibili si determinano come segue:
costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè:
50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro
Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro.
La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.
6.2 Mutuo per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale
Sono detraibili nella misura del 19% sino ad un importo di euro 2.582,28 (per un risparmio che può giungere fino a euro 490,63 per anno), gli interessi passivi e gli oneri accessori di mutui stipulati per la ristrutturazione dell'abitazione principale. Tale detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’abitazione è adibita a dimora abituale e, comunque, entro 2 anni dall’acquisto.
Nella stessa misura sono detraibili gli interessi passivi e gli oneri accessori di mutui stipulati per la costruzione dell’abitazione principale a condizione che il mutuo sia contratto nei 6 mesi antecedenti ovvero nei 18 mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione.
Si consiglia di consegnare fotocopia dell'atto notarile di acquisto e dell'eventuale mutuo al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.
7. Detrazione per le spese di intermediazione immobiliare
E’ detraibile dall’IRPEF un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’intermediazione dell’agente immobiliare, nel limite massimo di 1.000 euro (e, quindi, per un importo massimo di 190 euro) e solo nel caso di acquisto di “prima casa”.
IV. COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA
Chi vende la propria abitazione deve darne comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.
La comunicazione deve essere presentata mediante modulo o spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza competente.
Per gli immobili posti nelle grandi città è competente il Commissariato della zona dove si trova l’immobile; per tutti gli altri è competente l’Ufficio di Polizia o, in mancanza, il Comando di Polizia locale (vigili urbani).
E’ importante rispettare il termine di 48 ore: in caso contrario si pagano multe consistenti.
V.TASSA SUI RIFIUTI SOLIDI URBANI (TARSU)
Chi compra un appartamento dovrà recarsi presso l'Ufficio Tributi del Comune per comunicare i dati utili al calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani. E’ necessario fornire i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data dalla quale l'immobile è utilizzato e i metri quadrati calpestabili dell'appartamento (non contando i muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese cantine ed autorimesse.
La comunicazione deve essere fatta entro il 20 gennaio successivo al momento in cui è iniziato l'utilizzo.
VI. AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’acquisto deve essere comunicato all'amministratore del condominio, affinchè possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali.